財聯社7月13日訊（記者 王海春）經過三天出讓活動，上海2023年第二批集中供地首輪土拍于7月13日正式收官。

上海本批集中供地共掛牌16宗宅地，總出讓面積86.7萬平方米，起始出讓總價389.6億元。

掛牌的16宗地塊中，嘉定JDC11201單元24-02地塊未出現在本輪出讓排期中，另外15宗住宅用地全部完成出讓，總成交面積84.16萬平方米。成交的15宗地塊中，10宗封頂搖號、5宗底價收官，平均溢價率為7.82%，總攬金約405.5億元，成交樓面均價21644元/平方米。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，這不僅較上一批次7.33%的溢價率上升0.49個百分點，且創下自2021年以來，各批次土拍溢價率的新高。

關榮雪認為，房地產市場在7月進入傳統淡季，目前市場情緒仍較低落，上海本此土拍再度升溫，有望為市場傳遞一定的積極信號。

上海土拍市場熱度升溫

易居研究院研究總監嚴躍進指出，上海本批集中供地活動之所以熱度較高，其中一個重要原因在于，本輪出讓地塊的性價比相當高，這對激發優質房企拿地的積極性產生了很大作用。

與以往不同的是，上海本次土地競拍規則發生了變化，采用“競地價+搖號”方式：當競價低于最高限價時，根據“價高者得”原則確定競得人，當競價達到最高限價后，將通過搖號決出競得人，而不再采取此前一次性書面報價的方式。

據悉，之所以調整競拍規則，主要與此前一次性報價系統曾出現故障有關，同一批次熱度較高地塊出讓一定程度受到影響，改為搖號后，提高了操作便捷度。

本輪競拍地塊中，7月11日土拍首日，3宗熱門地塊引發多家房企競爭。楊浦區平涼地塊作為上海本輪土拍唯一一宗內環內住宅用地，其熱度之高，成為本輪土拍市場表現的一個縮影。

平涼地塊總建筑面積約3.06萬平方米，起始出讓總價20.7億元，起始樓面價6.75萬元/平方米。因位置較佳，該地塊吸引了13家房企展開激烈角逐。經過37輪報價，該地塊達到22.73億元上限價格，進入現場搖號環節。招商蛇口、金融街、越秀、中海、華潤、保利置業等13家競買人全部參與搖號，最終由保利置業搖中該地塊，成交樓面價7.4萬元/平方米，溢價率10%。

土拍首日的松江永豐地塊，也引發7家房企參與競拍。經過21輪報價，地塊報價達到18.48億元上限價后，進入現場搖號環節。保利發展、廈門國貿、中建東孚、象嶼、招商蛇口等6家房企參與搖號，最終招商蛇口搖中該地塊，成交樓面價25574元/平方米，溢價率10%。

7月12日土拍次日，出讓熱度進一步升溫。4宗地塊起始出讓總價144.9億元。最終，4宗地塊全部成交，全部封頂搖號，溢價率均為10%，共收金159.4億元，分別由中國鐵建、大華、中建八局以及大家、浙江錢江、寧波維科聯合體通過搖號競得。

而在本輪土拍第三天，出讓的3宗宅地也全部封頂成交，溢價率均為10%，分別由建發、聯發聯合體，大家、浙江錢江、寧波維科聯合體及金茂競得。

新房熱銷提振市場信心

業內人士指出，上海此輪土拍熱度升溫，還與其當前新房市場去化速度較快有不小的關系。

據同策研究院今日公布的數據，上海6月共計有39個項目開盤，整體開盤去化率68%，其中13個項目日光，7個項目觸發積分，觸發積分樓盤占比18%。據悉，已開盤的項目，有不少為熱門項目加推，雖然熱門樓盤項目整體認購量較此前有所減少，但去化率仍然不低。同策研究院分析師表示，第五批次26個新盤公示后，房企迅速取證、認購、開盤，整體銷售節奏堪稱史上最快。

中指研究院華東大區常務副總經理高院生告訴記者，當前新房銷售速度放緩，不少城市土地出讓面臨壓力。

據中指院數據，2023年上半年，全國300城住宅用地供、求規模均降至近十年以來同期最低位，同比分別下降34%、32.1%。據今年上半年實際供地量，不少城市僅完成全年計劃的15%左右，預計下半年各地為加快完成全年供地計劃目標，土地市場推地節奏或將較上半年呈現明顯加快跡象。

“銷售情況不佳，房企往往會涌向去化情況較好的熱點城市，這可能會加強城市之間土地市場的分化。”高院生表示。

不過，嚴躍進對記者表示，需要注意的一點是，上海今年第二批集中供地的市場行情，與第一批有很大的區別。上海今年首次集中供地在四月份，當時正處于一季度新房銷售市場走高之時，供地活動亦獲益于市場行情的高漲。

“但本次供地，市場行情已經連續數月回落，市場對后市預期相對悲觀。在這樣的行情下，上海土拍仍然熱度未減，土拍溢價率較高，不僅反映出房企對上海關注度較高，也說明上海市場是較為健康穩定的。”嚴躍進在接受記者采訪時說。

杭州位居半年度土地“吸金”榜首

雖然上海本輪土拍熱度極高，但從今年前6個月土地出讓情況來看，上海并非上半年土地出讓金最多的城市。

據中指院數據，2023年1-6月，杭州以953.37億元的住宅用地出讓金（市本級），超過北京、上海，位居今年上半年住宅用地“吸金”榜首。

“近幾年時間內，北京、上海、杭州往往是住宅用地出讓的前三甲。如果上海今年第二批供地時間放到六月，其應該會成為今年上半年土地出讓金最多的城市。” 易居企業集團CEO丁祖昱表示。

據中指院監測數據，北京、上海分別以858.07億元、518.83億元，位列今年上半年住宅用地出讓金第二、第三名；廣州、西安以431.19億元及426.42億元分別居于第四及第五名；成都、蘇州、南京住宅用地出讓金分別為404.49億元、355.88億元、339.06億元。

部分熱點城市土地交易情況不錯，不過58安居客研究院院長張波對記者表示，今年上半年全國土地市場整體表現其實是比較低迷的。

“上半年全國新房銷售沖高回落，二季度市場明顯降溫，加之企業信用債發行放緩，多家民企逼近退市，市場投資信心降至低位。”張波稱。

中指院分析師表示，除核心城市土拍仍保持一定熱度，多數城市土拍未有轉暖跡象，各地土拍情緒的變化，依賴于新房市場能否持續修復。監測數據顯示，今年上半年TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%。

為提升房企參拍意愿，多個城市持續加大核心區域地塊供應力度。由于企業布局進一步向核心城市聚集，各地的土地成交規模下降之際，土地成交樓面均價同比出現結構性上漲。

中指院數據顯示，今年1-6月全國300城共各類用地成交規劃建筑面積約61491萬平方米，同比下降11.97%。今年上半年，全國300城土地成交樓面均價為7032元/平方米，同比上漲17.28%；平均溢價率為6.67%，較去年同期增長2.4個百分點。

就土拍熱度表現，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，今年以來房企在核心城市補倉積極，不同城市之間土地熱度的分化進一步加劇，熱點城市率先升溫，樓市去化難易度成為各地破局土地交易的關鍵。

“樓市去化率如何，仍是房企拿地時重要的考量因素，房企對樓市表現穩健的城市更加青睞。同時，新房去化速度得以提升，成為土拍低溫城市的破局關鍵點，樓市去化壓力較大的城市，暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期。總體而言，當前土地市場仍處于局部改善階段，很難達到2021上半年普遍高熱的局面。”王小嬙稱。