財聯社6月23日訊（記者 閆軍）REITs迎來了規模與業績的大爆發。

自2021年5月17日，首批9只基礎設施公募REITs獲批，拉開了國內REITs發展的序幕，4年時間過去了，當下REITs發展呈現規模與數量擴容迅速、底層資產創新、中小基金公司入局等特點。

一看規模。截至6月22日，全市場REITs總數量達69只，最新市值2070億元，繼6月5入突破2000億元后穩健向上。產品數量已超過中國香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。

二看創新。6月18日，南方基金擔任基金管理人的南方潤澤科技REIT、南方萬國數據中心REIT兩只REITs獲批，標志著公募REITs底層資產成功擴容，填補了國內REITs市場相關領域的空白。

就在當日上午，證監會主席吳清在2025陸家嘴論壇上透露，今日批復全國首批2只數據中心REITs注冊，下一步將繼續支持科技企業利用知識產權、數據資產等新型資產開展資產證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創新領域存量資產。

三看新玩家。REITs從底層資產介入、產品上報都是典型的資源比拼，在整個品類規模突破2000億元的當下，也僅有24家公募基金參與其中。6月18日，由第一創業證券及旗下控股子公司創金合信基金擔綱管理人的首農產業園REIT獲批，這是創金合信首次入局REITs，成為中型基金公司的代表之一。

四看回報。截至6月23日，全市場REITs57只REITs年內收益率為正，僅有1只為負數，其中，華夏大悅城商業REIT、嘉實物美消費REIT、華安百聯消費REIT以及華夏首創奧萊REIT今年以來收益率均超過50%。

在業內看來，REITs從發軔之始的熱切追逐，形成“盲目打新”一枝獨秀的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經“深度調整”機構調倉的明顯折價，再到2024年回歸理性，關注底層資產運營的投資價值確認，初步經歷了一個完整周期。當前REITs市場價格進一步反映了項目資產的內在價值與市場風險，實現了市場相對均衡的狀態。

僅4年，REITs規模突破2000億元

截至最新，我國REITs市場總發行規模已超過1800億元，總市值規模突破2000億元大關，共上市69只REITs產品，產品數量已超過香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。

從市值來看，平安寧波交投REIT規模最大，為108億，其次為華夏華潤商業REIT，為101億元，這也是當前市場兩只規模突破百億的REITs。中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交投REIT等產品規模也突破了80億元。

滬深交易所在REITs均有發力。先來看上交所，截至6月18日，上交所44只REITs產品的市值達到1370億元；從二級市場交易看，滬市REITs2025年以來的日均成交額約4.37億元。從一級發行到二級交易的全鏈條，滬市REITs占全市場的比重均在七成左右；深市方面，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規模578.10億元，項目類型覆蓋生態環保、產業園區、收費公路、倉儲物流等主流基礎設施類型。

經過4年的發展，REITs從一級市場發行定價、二級市場交易、存續期管理，愈發尊重市場化價格。

據介紹，從一級市場來看，REITs市場普遍采用詢價機制，通過設定合理的詢價區間，吸引投資者參與報價，最終確定發行價格。據行業專家分析，當前REITs市場價格進一步反映了項目資產的內在價值與市場風險，實現了市場相對均衡的狀態。

以近期啟動詢價的中銀中外運倉儲物流REIT為例，通過采用上下限打開的市場化定價區間，給予投資者充分的定價權，充分激發了市場投資人的熱情，共獲575戶網下對象報價，全場倍數251.12倍（剔除后），報價機構戶數、全場倍數均位于中國公募REITs產品推出以來市場第二，央企公募REITs第一。中外運最終定價參考市場化報價結果較評估價的溢價率達到16.16%，為公募REITs推出以來市場最高發行溢價率。

從二級市場來看，得益于底層資產穩健運營、投資回報穩定豐厚、產業方積極參與、重要機制逐步建立，市場認可的REITs較發行價的漲跌幅（后復權）普遍在20%以上、最高超過90%。“REITs市場化改革的核心在于讓價格回歸市場，讓市場在資源配置中發揮決定性作用。”某資深市場人士表示，“經過改革，REITs市場在項目篩選、定價、交易等環節更加透明、高效，投資者能夠根據自身風險偏好作出合理決策，市場資源配置效率顯著提升。”

累計分紅超216億元，機構投資者多元

得益于REITs高分紅的產品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩定收益。滬深兩市REITs近4年累計分紅達到216.41億元。

Wind顯示，滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計算的分紅率達到5.7%。

深市22只REITs總市值約686.72億元，收盤價較發行價平均上漲25.18%，累計分紅95次，分紅總金額超65.41億元，反映了產品收益相對穩定、分紅屬性明顯的收益特征。

深交所方面表示，深市18只披露年報的REITs2024年成績單亮眼，2024年整體實現盈利，平均可供分配金額完成率達104%，底層資產經營情況整體平穩，其中消費基礎設施、租賃住房和水利基礎設施等項目表現尤為穩健。

REITs市場的蓬勃發展離不開各類投資者的積極參與。

從公開信息可以看到，REITs市場投資者呈現多元化趨勢，除保險機構持續參與REITs投資外，券商自營、私募基金等投資機構的參與度也顯著提高。日益豐富的投資者群體使得REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產品也不斷創新。

市場人士指出，未來，隨著REITs指數基金以及ETF等創新產品開發，會繼續為市場帶來穩定的增量資金，也有助于流動性的改善。此外，REITs市場的容量及深度，為REITs指數基金、ETF等創新產品的出現打下基礎。

“首發+擴募”雙輪驅動，市場持續擴容增類

先來看底層資產的分類，從2021年6月首批上市的產業園、收費公路、倉儲物流、生態環保，到后來陸續上新的保障房、能源、消費、市政等大類資產，再到剛剛獲批的數據中心，國內所REITs市場資產圖譜不斷拓寬。

據悉。未來，國內REITs將向著更多不同類別的底層資產延伸觸角，旅游景區、養老設施、冰雪經濟等領域首單公募REITs有望加速落地，繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。我國是基建大國，公募REITs承載著盤活存量資產、服務實體經濟等宏大的戰略意義，多發行主體、多業態、跨區域、跨行業類別的REITs持續上新，也為公募REITs的未來留下更多的期待空間。

REITs擴募是進一步完善REITs市場建設的重要基礎制度。擴募機制是公募REITs生命力的重要體現，也是助推公募REITs市場增長的關鍵機制，能夠起到優化資產組合、降低資產集中度過高的風險。

上交所方面，上交所REITs市場已有普洛斯、張江產業園2只REITs實現擴募份額上市。2024年以來，滬市已有6單REITs項目已發布擴募公告，其中有4單處于受理審核階段、2單已獲基金注冊批復；深交所方面，2023年6月首批擴募項目博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REITs順利上市，2025年3月深交所發布關于做好REITs非定向擴募技術準備的通知，預計將于近期完成公開擴募系統改造。2024年以來，深市共有4只REITs已披露擴募公告。

資產證券化產品圖譜不斷豐富

持續推動多層次REITs市場的發展也是強化REITs市場生態建設的重要方面。

當前我國多層次REITs市場已初步成型：

一是Pre-REITs聚焦于資產培育和成長，資產尚處于起步階段；

二是類REITs的底層資產相對更成熟，固收屬性較為突出，是不動產資產證券化的初步嘗試；

三是持有型不動產ABS已能夠產生期間現金流收益，且具有更加鮮明的權益屬性，是不動產資產證券化布局下的重要創新。上交所在證監會的指導下設計出持有型不動產ABS這一創新產品，目前滬市已有7單項目落地，總融資規模達到122億元。

有業內人士表示，在多層次REITs市場發展中，資產證券化產品圖譜越來越全面，發展路徑方向更加清晰，投融雙方選擇更為豐富，也為公募REITs市場的發展提供強有力的基礎。

上述人士進一步指出，展望未來，REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升；REITs所服務的資產類別、企業類別和資金類別會與時俱進、持續擴容；REITs平臺將更具市場活力和自驅力，不斷推動資產運營管理機制、資源要素配置效率的優化和提升，成為我國盤活存量資產、服務實體經濟的重要金融工具。