財聯社5月21日訊（記者 周曉雅）公募REITs上市首日即漲停的情景再次上演。

今日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT迎來上市首個交易日，開盤即漲停，截至收盤依舊封住漲停板，漲幅為29.99%，收報3.554，換手率僅為0.69%。

為何上市首日即漲停？事實上，此前的認購階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT網下認購倍數已創下歷史新高，投資熱情可見一斑。

面對如此投資熱度，該基金經理也提示公募REITs可能存在的三大風險，呼吁理性看待合理決策。

此前，年內還出現多只上市首日漲停的公募REITs產品。公募REITs市場整體表現依舊火爆，截至目前，公募REITs的年內漲幅均值已超17%。市場人士直言，在固收類資金欠配背景下，REITs具備較高的投資價值，驅動REITs二級市場價格上漲的核心因素仍然是業績。

基金經理提示三大風險

隨著華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日漲停，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經理也提示了在交易價格大幅上漲的情況下，公募REITs產品可能存在的三大風險，呼吁投資者理性看待，合理決策。

一是價格波動風險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產凈值，形成溢價或折價。同時，REITs產品在市場中的流動性較其他成熟品種尚且偏弱，風格趨同的機構投資者占比較高，大額買賣可能引發短期供需失衡，加劇價格震蕩。

二是高額溢價風險。“REITs二級價格上漲將導致投資者買入成本上升，進而降低實際凈現金流分派率，侵蝕投資收益。”上述基金經理表示。

事實上，公募REITs的現金流分派率與基金市值呈反向關系，而基金市值又等于二級市場成交價乘以總份額。

以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，結合該基金的13.67億元發售規模和2025年、2026年的凈現金流分派率（4.00%和4.07%）來看，二級價格在基金份額認購價格2.734元/份基礎上每上漲1%，測算的凈現金流分派率對應下降約1%。

三是基礎設施運營風險。前述基金經理提到，具有保障性質的租賃住房行業易受行業政策、經濟環境和市場環境等綜合影響。

比如，行業政策方面，政策受社會經濟發展、人口流動趨勢、財政承受能力等因素影響，具備一定不確定性，因此，覆蓋的人群、補貼標準等亦存在不確定性，從而影響公租房的租金定價、租賃安排等。

首日漲停的背后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在認購階段已受到資金熱捧。數據顯示，該基金此前認購階段的網下認購倍數為216.91倍，創歷史新高，公眾認購倍數為829.78倍。

除了華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，還有多只年內成立的公募REITs也出現上市首日漲停的現象。

Wind數據顯示，年內上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，其中的5只上市首日觸及漲停，新上市產品平均漲幅達到25.29%。

公募REITs成新寵

投資熱度并不局限于新產品。同日，2只REITs因累計漲幅達到一定水平，而出現停牌。

其中，因截至5月20日在二級市場的收盤價相較基準價（即發行價）累計漲幅達71.39%，偏離基準價首次達到70%。易方達華威市場REIT在今日停牌一日，明天開市起復牌。

由于二級市場交易價格上漲，假設持有易方達華威市場REIT價格為5月20日的收盤價（5.188元/份），投資人2025年度凈現金流分派率預測值下調至3.57%。此前以認購價格計算的現金流分派率為6.13%。

而紅土創新深圳安居REIT在5月20日的收盤價較基準價累計漲幅達到 52.78%，因此也在今天停牌1小時。今日復盤后，該產品走勢震蕩，收盤微跌0.4%。

整體來看，公募REITs市場年內表現火爆，已上市的66只公募REITs年內悉數上漲，全市場公募REITs平均漲幅為17.02%，中證REITs全收益指數年內漲幅為12.00%。

投資機會仍值得關注

具體從底層資產類別來看，消費基礎設施類REITs年內表現最為亮眼，華夏大悅城商業REITs年內漲幅達到52.08%領漲市場。另外，華安百聯消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏首創奧特萊斯REIT也漲超40%。

另外，園區基礎設施REITs中，中金重慶兩江產業園REIT年內也漲超40%。

“展望未來，在固收類資金欠配背景下，REITs具備較高的投資價值。”西部證券固定收益首席分析師姜珮珊近期觀點提到，驅動REITs二級市場價格上漲的核心因素仍然是業績。

基于此，業績穩定性較強的保租房和消費板塊，建議持續關注。雖然保租房REITs與債市的負相關性較高，不過，近期市場情緒高漲一定程度上削弱其相關性，且當前時點分派率較低，建議等待回調后的配置機會。

也有市場人士指出，REITs投資者應當關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，規避受市場情緒影響忽略溢價風險，應當謹慎評估，避免盲目追高。

在上述人士看來，中國公募REITs市場尚在起步階段，未來發展前景巨大，但同時相較傳統市場而言規模較小，在投資者需求旺盛的同時易造成溢價。

“REITs的投資價值更應當取決于底層資產的運營情況，投資者也可以關注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。”上述人士指出。